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城镇老旧小区改造的重庆亚博最新地址代理试点探索

作者:中国物业管理协会 来源:中国物业管理协会 关注: 时间:2019-09-25 08:53



改造背景
 
2018年3月全国“两会”上,国务院政府工作报告指出:有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施。2019年3月全国“两会”上,国务院政府工作报告指出:城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯和无障碍环境建设,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。2019年6月19日,李克强总理主持召开国务院常务会议,就推进城镇老旧小区改造工作进行了部署。会议认为,加快改造城镇老旧小区,群众愿望强烈,是重大民生工程和发展工程。2019年7月30日,习总书记主持中央政治局会议,分析研究当前经济形势和经济工作,要求“实施城镇老旧小区改造”。

 
根据党中央、国务院关于老旧小区改造决策部署,重庆亚博最新地址代理市市委、市政府高度重视,将老旧小区改造提升纳入重庆亚博最新地址代理市城市提升行动计划的重要内容。唐良智市长在听取老旧小区改造提升工作汇报时指出:老旧小区改造要着眼于解决群众居住基本问题,雪中送炭,不求高大上,不搞形象工程、面子工程。陆克华副市长多次主持专题会议,研究部署老旧小区改造提升工作。
 
实施情况
 
2017年,重庆亚博最新地址代理市南岸、渝中等区开始探索老旧小区改造工作。2018年,为统一规范老旧小区改造提升工作,市政府决定在渝中、沙坪坝、九龙坡、南岸4个区启动4个老旧小区改造提升试点工作,共改造房屋25栋,总建筑面积8.72万平方米,受益居民1211户,总投资3808余万元,改造成本户均约3.14万元,建面成本约437元/平方米。老旧小区改造后,小区给排水设施得到更新改造,加装了单元门禁系统,增设了无障碍设施,小区环境明显改善。
 
2019年,扩大老旧小区改造提升试点示范范围至主城各区,将启动和实施改造提升示范项目50个以上。目前,已完成50个项目的选点工作,改造提升面积241.5万平方米,其中综合改造项目20个,117.3万平方米;管理提升项目30个,124.2万平方米。北碚区衡器厂家属区、南京路风貌改造区,两江新区邢家桥安置房片区,巴南区花土湾社区等改造提升项目已经开工实施,已开工面积52.9万平方米,占比22%;其余项目正抓紧开展群众意见征集等工作,改造提升方案设计工作正逐步启动。
 
基本做法
 
2019年7月12日,市住房和城乡建设委员会、市发展和改革委员会、市财政局联合印发了《重庆亚博最新地址代理市主城区老旧小区改造提升实施方案》(以下简称实施方案),要求主城区外的远郊区县老旧小区改造提升结合本地实际,参照执行。《实施方案》包括总体要求、实施内容与标准、实施程序、保障措施等多方面内容,概况起来,体现了“二四六”工作法。
 
双管齐下推动工作开展
 
重庆亚博最新地址代理市此次改造的老旧小区是建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。按照综合改造和管理提升两种途径,持续滚动改造提升老旧小区。

 
综合改造是指综合利用修缮改造、设施改造、功能改造、综合整治等方式实施老旧小区的有机更新。按类别分为小区内基础设施更新改造、小区内配套服务设施建设改造、小区内房屋公共区域修缮改造、小区关联基础设施改造提升、统筹完善社区基本公共服务。按项目性质分为基础项、增加项、统筹实施项。其中,基础项重点解决群众生活基本问题,排忧解难,雪中送炭;增加项重点改善居住品质,体现城市提升导向,因地制宜;统筹实施项重点完善基本公共服务设施,优化资源配置,推动完善社区治理。
 
管理提升则是指采取物业服务企业、居民自治、社区物业服务中心等方式规范物业管理,促进小区安全、干净、整洁、有序。

 
四项措施保障工作开展
 
一是加强工作统筹。重庆亚博最新地址代理市各区政府是辖区老旧小区改造提升工作的责任主体,制定辖区老旧小区改造提升总体规划,分年度编制滚动实施计划。
 
二是落实资金保障。发动居民自筹资金,鼓励居民通过据实分摊、合理使用公共收益、补交物业专项维修资金等方式筹集资金;拓宽改造资金渠道,鼓励金融机构积极探索;加强财政资金保障。
 
三是明确配套政策。对于居民自筹部分资金,涉及城镇低保户家庭应承担的部分,由各区结合实际可以适当减免。对改变原建筑使用功能的老旧建筑,应符合国家工程建设消防技术标准要求,并依法取得相关手续。
 
四是加强宣传引导。认真宣传老旧小区改造提升政策及意义,提高宣传工作的针对性和有效性,提升人民群众的参与度、知晓度和满意度。
 
六大原则贯穿工作始终
 
一是尊重民意,排忧解难。入户征求意见,菜单式选择改造内容,小区缺什么、补什么,充分尊重居民意愿,切实解决老旧小区居民住房中的“操心事、烦心事、揪心事”。

 
二是点面结合,有机更新。改造提升原则上要实施连片规划,鼓励探索以社区为基本空间单元,结合城市及公共服务设施配套规划要求,统筹推进综合改造和管理提升。

 
三是共商共建,民主决策。社区居民委员会、小区业主委员会或者居民小组在街道办事处、镇人民政府指导下,在征集意愿、方案设计、竣工验收、后期管理等各个环节,通过入户调查、公开征求意见等方式充分调动居民积极性和能动性,实现共同商议、共同实施、共同监督。
 
四是共同出资,成果共享。以“产权人出资、管线单位出资、财政统筹、吸引社会资金投入”等方式筹集资金。引导、支持产权人发挥主人翁意识,承担一定出资责任,促进珍惜改造成果。按照“谁投资、谁受益”原则建立共享成果机制,鼓励引入社会资金投入。
 
五是统筹推进,形成合力。坚持以社区为基本空间单元,统筹推进实施老旧小区改造提升。逐步建立健全老旧小区基本公共服务体系。
 
六是建管结合,注重长效。一方面,改造与社区文化建设同步推进,挖掘小区文化脉络和集体智慧,弘扬公共精神,打造有特色的人文小区,形成小区共建共治共享良好氛围;另一方面,改造与管理方案同步明确、同步推进,实施综合改造的项目也要进行管理提升,明确物业管理方式,避免改造后管理缺位,建立长效治理机制。


 
主要成效
 
重庆亚博最新地址代理市老旧小区改造工作,按照“二四六”工作法持续推进,前期试点示范项目改造完成后,效果显著。以九龙坡区长石苑小区为例,该小区建成于1994年,共有房屋7栋,居民224户,建筑面积约2.5万平方米,常驻人口672人,属于“农转非”安置房小区,未实施物业管理,由社区代管。由于多种原因,该小区存在安全隐患突出、房屋破损严重、配套设施缺失、管理秩序混乱等问题。通过实施老旧小区改造提升,精准实施消防设施改造、下排管网更换、管线规整、违建拆除、道路铺设、景观打造等工程,同时增设智能停车管理系统、社区文化长廊、健身器材等便民服务设施,整体提升小区形象和品质,项目总投资约411.47万元。改造完成后,小区环境明显改善,生活配套基本完善,居民的幸福感、安全感、获得感显著提升。据社区初步调查显示,90%以上的居民认为对老旧住宅小区进行综合改造很有必要,居民对老旧小区改造总体评价很好和较好的超过95%,前期搬出的居民逐步回迁,享受改造成果。

 
重庆亚博最新地址代理市老旧小区改造的上述做法,建立起了一条居民与地方政府之间强而有力的纽带,有效地解决了老旧小区改造工作所面临的难点问题。一是解决项目进展慢的问题。根据前期摸底和入户调查情况,瞄准老旧小区基础设施陈旧、配套设施落后、环境脏乱差等严重影响日常生活的问题,对居民改造意愿十分强烈的小区实施综合改造。当地政府在审批流程、资金保障、工作统筹、配套政策等方面建立快速通道,力争项目最快速度审批通过、最快速度资金到位、最快速度动工实施。二是解决项目滚动实施难的问题。对实施综合改造的小区,落实回访、随访制度,加强管理维护。对已进行管理提升的小区,充分尊重居民意愿,在前期准备和资金保障到位的情况下,及时将其纳入综合改造计划实施改造。通过两种改造方式的优势互补,大力宣传改造成效,缓解地方政府在管理和资金等方面的压力,助力老旧小区改造滚动实施。三是解决改造内容和标准不够细的问题。根据前期试点示范所反映出来的问题,《实施方案》对综合改造和管理提升的内容进行了细化,将综合改造内容由原来的24项增加为39项,对管理提升内容进行分类完善,居民菜单式选择改造内容,后续还将根据改造实际和居民意愿对相关内容进行更新。切实把老旧小区改造的指挥棒交给了居民,为改造工作提供有力保障。

 
7月25日,国务院国资委、工信部、自然资源部、住建部四部委城镇老旧小区改造联合调研组来渝调研,对重庆亚博最新地址代理市老旧小区改造“二四六”工作法给予了高度评价,认为具有参考借鉴意义。
 
下一步思路
 
目前,重庆亚博最新地址代理市正全力推进2019年主城区50个改造提升示范项目的实施。2020年起,结合城镇保障性安居工程中央补助资金的落实,大力推进老旧小区改造提升,2022年底前基本完成主城区本轮老旧小区改造提升,并形成持续改造提升的长效机制。
 

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